Chi cerca e cosa
Italiani: “casa in vendita Albania”, “appartamento Valona mare”, “villa Saranda”, “investire in Albania immobili”. Tedeschi: “Immobilien Albanien”, “Wohnung kaufen Vlora”. Polacchi: “mieszkanie Albania sprzedaż”. Inglesi e scandinavi: “property for sale Albania”, “Ksamil apartment”. Kosovari: “banesa në shitje Tiranë”, “shtëpi Durrës”. Ogni gruppo ha le sue parole, la sua stagione (gennaio-marzo e settembre per gli stranieri) e il suo budget.
Perché la concorrenza è ancora bassa
In Italia “casa in vendita Puglia” costa diversi euro a clic e ha centinaia di agenzie. “Casa in vendita Albania” costa una frazione e ha pochi inserzionisti seri. Lo stesso per Germania e Polonia. È una finestra che si chiude: ogni anno entrano agenzie nuove e il costo sale. Chi costruisce campagne e pagine ora mantiene il vantaggio.
La struttura delle campagne
Una campagna per lingua e paese: Italia in italiano, Germania e Austria in tedesco, Polonia in polacco, Kosovo in albanese, il resto in inglese. Dentro ogni campagna, gruppi per zona (Valona, Saranda, Durazzo, Tirana) e tipologia (appartamento, villa, terreno, nuova costruzione). Parole negative per evitare affitti vacanze, lavoro, notizie.
La pagina di atterraggio
Il clic va alla pagina “Appartamenti in vendita a Valona” nella lingua del cliente, non alla home: gli immobili della zona, testo sulla zona, prezzi medi, “come comprare da straniero” in tre righe, foto, modulo e WhatsApp. Per le nuove costruzioni, la pagina del progetto. La pagina sbagliata perde metà dei clic pagati.
I costi
I clic da Italia e Germania costano più di quelli locali, ma una richiesta qualificata (acquirente straniero con budget) vale molto. Un budget mensile medio concentrato in gennaio-marzo e settembre-ottobre porta decine di richieste; il costo per richiesta si confronta con la provvigione media di una vendita. La campagna sul nome dell’agenzia costa poco e difende dai portali.
La stagione degli acquirenti stranieri
Gli stranieri cercano d’inverno e comprano in primavera-estate quando vengono a vedere. Budget più alto gennaio-aprile, visite aprile-giugno e settembre, pausa ad agosto. Kosovari e diaspora comprano d’estate quando sono in Albania: campagna in albanese giugno-agosto.
La misurazione delle richieste
Moduli, clic su WhatsApp, telefonate, tutti tracciati per campagna e zona. CRM che segna da dove viene ogni contatto. Ogni mese: richieste, costo per richiesta, richieste qualificate (budget vero), visite fissate, vendite. Dopo sei mesi sapete quale paese e quale zona portano acquirenti.
Il remarketing
Chi ha visto gli immobili a Saranda vede la vostra inserzione con nuovi immobili a Saranda per 30 giorni, su Google e YouTube. Gli acquirenti stranieri decidono in mesi: il remarketing li tiene in contatto a basso costo. Si combina con l’email per la lista dei contatti.
Gli errori
Un’unica campagna in inglese per tutti. Clic alla home. Immobili senza prezzo sul sito (l’acquirente straniero se ne va). Moduli che arrivano in una casella email non letta per tre giorni. Nessuna risposta nella lingua del cliente. Stesso budget tutto l’anno. Account intestato all’agenzia pubblicitaria e non all’agenzia immobiliare.
Google e Meta insieme
Google intercetta la ricerca attiva (“villa in vendita Saranda”). Meta crea il desiderio (video della villa vista mare agli italiani 45-65 interessati all’Albania). Per l’immobiliare funzionano entrambi: Google per le richieste immediate, Meta per alimentare la ricerca e per le nuove costruzioni.
Una campagna di esempio: ville a Saranda per il mercato italiano
Campagna “Italia – Saranda – ville”: ricerche “villa Saranda”, “villa in vendita Albania mare”, “casa vista mare Saranda”, “villa Ksamil”. Annuncio in italiano: “Ville vista mare a Saranda da 180.000 €. Agenzia autorizzata, assistenza in italiano per l’acquisto.” Pagina di atterraggio: “Ville in vendita a Saranda” con dieci ville con prezzi, foto, video drone, testo sulla zona, “come comprare da italiano” in tre righe, modulo e WhatsApp. Budget concentrato gennaio-aprile. Risultato tipico: costo per richiesta qualificata molto più basso della provvigione di una vendita; due-tre visite al mese dall’Italia; una vendita ogni due-tre mesi. La campagna si ripaga con la prima vendita.
La pagina di atterraggio nella lingua del cliente
Il cliente tedesco che clicca un annuncio in tedesco e arriva su una pagina in inglese se ne va. Ogni campagna ha la sua pagina di atterraggio nella lingua dell’annuncio, con immobili, prezzi, testo della zona e modulo in quella lingua, e un agente che risponde in quella lingua (o almeno in inglese e italiano). La traduzione fatta bene delle pagine di atterraggio è la parte della campagna che molte agenzie sottovalutano e che decide metà del risultato.
Costruttori e nuovi progetti
Per un costruttore con un nuovo progetto a Valona o Durazzo, Google Ads funziona diversamente: campagna sul nome del progetto e su “appartamenti nuovi Valona” in albanese per kosovari e diaspora, in italiano e tedesco per gli stranieri; pagina del progetto con rendering, planimetrie, prezzi, fasi, modulo di prenotazione; remarketing a chi ha visto la pagina; misurazione delle prenotazioni. Per i progetti da 50-100 appartamenti, il budget pubblicitario è una piccola parte del valore venduto e accorcia i tempi di vendita di mesi.
Domande frequenti
Quanto budget serve per gli acquirenti stranieri?
Un budget mensile medio concentrato in inverno basta per vedere richieste qualificate.
In quali lingue?
Italiano, tedesco, inglese, albanese; polacco se il mercato lo richiede.
Quanto in fretta arrivano le richieste?
Dalla prima settimana, se la pagina di atterraggio ha immobili con prezzi e modulo.
Chi possiede l’account?
L’agenzia immobiliare. Lo apriamo a vostro nome.
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