Cosa fanno i portali
I portali immobiliari (locali e internazionali per gli acquirenti stranieri) raccolgono migliaia di immobili e milioni di visite. Chi cerca “appartamento in vendita Tirana” vede il portale, non l’agenzia. Il portale vi dà visibilità immediata, filtri, contatti. In cambio: un canone mensile o per annuncio, o una commissione, e il cliente che vi contatta è un cliente del portale: ha visto venti agenzie sulla stessa pagina.
Cosa non fanno
Non vi fanno comparire su Google con il vostro nome. Non costruiscono il vostro marchio: il cliente ricorda il portale, non voi. Non vi danno i dati del cliente per riscrivergli. Non vi permettono di raccontare le zone come le conoscete voi. E quando cambiano prezzi o regole, non avete alternative se non avete il vostro sito.
Cosa fa il sito dell’agenzia
Compare su Google per “appartamenti in vendita Valona” con la vostra pagina di zona, non con il portale. Presenta gli immobili come volete voi: foto, video, testo sulla zona, prezzi. Riceve i contatti direttamente, con un CRM, e li conserva. Costruisce il marchio: “l’agenzia di Valona per gli italiani”. Lavora in tre lingue per i mercati che scegliete. Ed è vostro: se il portale chiude o raddoppia la tariffa, voi continuate.
I costi a confronto
Il portale: un canone ricorrente ogni mese finché esistete, che cresce con il numero di immobili. Il sito: un investimento una tantum più una piccola manutenzione mensile. Dopo due anni, il sito costa meno del portale e porta richieste che non richiedono commissioni. Il portale resta utile per la visibilità immediata, non come canale unico.
Gli acquirenti stranieri
Per italiani, tedeschi e polacchi, i portali internazionali sono il punto di ingresso. Ma l’acquirente straniero, dopo aver visto un immobile sul portale, cerca l’agenzia su Google per capire se è seria. Il sito nella sua lingua, con licenza, team, recensioni e altri immobili, decide se vi scrive o passa al prossimo. Senza sito, il portale lavora per il concorrente che il sito ce l’ha.
La divisione del lavoro
Il portale per gli immobili nuovi e per la visibilità immediata. Il sito per le zone, per gli acquirenti stranieri, per i contatti conservati, per le nuove costruzioni, per il marchio. Le inserzioni (Google, Meta) portano al sito, non al portale. Gli immobili si pubblicano su entrambi con le stesse foto, ma il sito ha di più: video, testo di zona, tour virtuale.
Google e “agenzia immobiliare Valona”
Chi cerca un’agenzia (non un immobile) cerca “agenzia immobiliare Valona”, “agjenci imobiliare Vlorë”, “real estate agency Saranda”. Il portale non compare per queste; compare l’agenzia con sito e profilo Google curato. Sono le ricerche dei proprietari che vogliono vendere e degli acquirenti che vogliono un interlocutore: più preziose di qualsiasi clic sul portale.
I proprietari che vendono
Il sito serve anche ad acquisire immobili: una pagina “vendi con noi” con i servizi, la provvigione, la valutazione gratuita, le testimonianze dei proprietari, il modulo. Il proprietario che cerca “quanto vale la mia casa Tirana” trova il vostro sito, non il portale. I portali non vi portano immobili; il sito sì.
CRM e contatti
I contatti dal portale arrivano in email e si perdono. I contatti dal sito entrano nel CRM con immobile, lingua, budget e data, e ricevono follow-up: nuovi immobili via email, telefonata dopo una settimana, offerta quando il prezzo scende. È dove le agenzie albanesi perdono più vendite: il contatto ricevuto e dimenticato.
Un piano in sei mesi
Mesi 1-2: sito nuovo con annunci, filtri, tre lingue, pagine di zona, CRM base. Mese 3: profilo Google, campagna sul nome, portali ancora attivi. Mesi 4-6: le pagine di zona compaiono su Google, le inserzioni portano al sito, i contatti nel CRM. Dopo sei mesi: confrontate le richieste qualificate dal portale e dal sito, e il costo di ciascuna. Di solito il sito vince sul costo per vendita.
Gli errori
Non avere un sito e pagare il portale per anni. Avere un sito che copia il portale con cinque immobili senza testo. Non conservare i contatti. Mandare le inserzioni al portale. Lasciare il sito senza aggiornamenti con immobili venduti. Non avere le lingue degli acquirenti. Ognuno di questi tiene l’agenzia dipendente dal portale.
La risposta breve
Il portale sì, come canale di visibilità a costo controllato. Il sito proprio sì, come attivo che cresce, che compare su Google, che conserva i clienti e che vi rappresenta presso gli acquirenti stranieri. La ripartizione: portale 30-40% delle richieste, sito e Google 60-70% dopo due anni. È la ripartizione delle agenzie che crescono.
Esempio: agenzia a Valona con 60 immobili
La situazione: il 100% delle richieste da un portale locale e uno internazionale, canone mensile in aumento ogni anno, nessun contatto conservato, sito vecchio con dieci immobili. Il lavoro: sito nuovo con 60 immobili, filtri, pagine di zona (Lungomare, Uji i Ftohtë, Radhimë, Orikum) in tre lingue, CRM, profilo Google, campagna sul nome. Dopo sei mesi: il 45% delle richieste dal sito e da Google, il 55% dai portali; dopo dodici: 65/35, con le richieste dal sito più qualificate (acquirenti stranieri con budget dichiarato). Il costo del portale ridotto togliendo gli annunci superflui. L’agenzia ora decide quanto pagare il portale, non il contrario.
Cosa chiedere a chi vi fa il sito
Annunci con filtri e un pannello semplice per aggiornarli da soli. Pagine di zona con testi scritti. Tre lingue scritte, non tradotte. Moduli che arrivano all’agente giusto e CRM base. Esportazione verso i portali se la supportano. Velocità con centinaia di foto. Profilo Google collegato. Proprietà di dominio, sito e dati a vostro nome. Offerta a prezzo fisso e piano per sei mesi. Se manca una di queste, il sito sarà un piccolo portale peggiore del portale.
Domande frequenti
Devo uscire dai portali?
No. Usateli per la visibilità, ma non fatene l’unico canale.
Il mio sito può avere i filtri come il portale?
Sì, con annunci, filtri per zona, prezzo, tipologia, e in tre lingue.
Quanto tempo perché il sito porti richieste?
Le inserzioni dalla prima settimana; Google tre-sei mesi per le pagine di zona.
Posso pubblicare gli immobili automaticamente sui portali dal sito?
In molti casi sì, con un’esportazione; lo verifichiamo per portale.
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